インドアゴルフの
居抜き・M&Aガイド
インドアゴルフを居抜き物件で始めると、内装と工事の期間を抑えられる一方で、前の店の設計・設備・契約を引き継ぎます。当社の直営店も居抜きで開業しました。その実費と、現地で確かめる設備、案件の探し方、価格の決まり方、契約前に確認すべき点をまとめます。売却をご検討の方にも共通する内容です。
売却・居抜き譲渡のご相談は こちら（初回無料）。案件の掲載は andMA で売り手0円です。いま andMA で公開中の実案件に 【東京・城東】個室7打席、インドアゴルフ練習場・居抜き譲渡 があります。お店を売りたい方は andMA の掲載のご案内 からお進みいただけます。
居抜きで開業するメリット・デメリット
安く早く始められる代わりに、前の店の設計と契約を引き継ぎます。項目ごとに並べます。
| 項目 | メリット | デメリット・注意点 |
|---|---|---|
| 開業費用 | 打席・ネット・空調などを使えれば、内装工事が手直しで済む。直営店（2打席）は、打席と芝で約290万円だった | 造作の譲渡代がかかる。手直しが多いと、何もない状態（スケルトン）から作るより高くなることがある |
| 開業までの期間 | 工事が短く、工事中に払う家賃が減る | 貸主・前の入居者・自分の3者の合意が要る。直営店は、物件の引き渡しの事情で工事が約2か月止まった |
| 設計の自由度 | 前の店の配置がそのまま使えれば、レイアウトを一から考えずに済む | 打席の位置・幅・奥行が前の店の設計に縛られる。合わなければ結局やり直しになる |
| 立地 | 店として営業していた場所を引き継げる | 前の店の評判と、閉店した理由も引き継ぐ。閉店の理由は必ず聞く |
| 機器・設備 | シミュレーターや空調をそのまま使える場合がある | 年数が経っている／リースの残りがある／ソフトの権利を移す費用がかかる、のどれかに当たりやすい |
| 退店するとき | 次の人に居抜きで譲れれば、撤去の費用を抑えられる | 居抜きで入っても、原状回復は原則として何もない状態に戻す（300万〜700万円の目安） |
費用と期間のメリットは、天井高と広さが足りていることが前提です。足りない物件は、居抜きでも天井や間仕切りを壊す工事が加わり、メリットが消えます。先に内見で確かめる設備を見てから、スケルトンとの総額の比較に進んでください。
ゴルフスタジオの居抜きは「物件サイト」には出ない
探す場所を間違えると、そもそも案件に出会えません。
| チャネル | 性格 | ゴルフ案件の扱い |
|---|---|---|
| バトンズ | M&Aプラットフォーム | 「ゴルフ場・練習場」199件／東京都58件 |
| トランビ | M&Aプラットフォーム | ゴルフ場・練習場カテゴリあり |
| M&Aナビ | M&Aプラットフォーム | ゴルフ特集で複数件 |
| andMA（当社運営） | M&A・事業承継のプラットフォーム | 売り手の掲載は0円。インドアゴルフの居抜き案件を掲載中（東京・城東 個室7打席。2026年11月5日時点） |
| 居抜き本舗 | 居抜き物件サイト | 飲食・美容中心。ゴルフ掲載なし |
| テンポスマート | 居抜き物件サイト | 飲食中心 |
つまり、ゴルフスタジオの居抜きは不動産の文脈ではなく事業承継の文脈で流通しています。物件サイトを見に行っても出てこないのはこのためです。当社が居抜きネットワークを事業として持っているのは、この分断を埋めるためです。
| 探し方 | 向いている人 | 気をつけること |
|---|---|---|
| M&Aプラットフォームで探す | 設備だけでなく、会員ごと引き継ぎたい人 | 同じゴルフの案件でも「設備だけ」と「会員ごと」が混ざって載っている（下の価格の節） |
| 店舗専門の不動産会社に条件を登録する | 天井高・広さの条件がはっきりしている人 | 天井高3m・1打席10坪のように、数字で条件を伝える。前の入居者が退く前の情報が回ってくることがある |
| フランチャイズの本部と探す | 物件の良し悪しを自分で判断する自信が無い人 | 本部が物件の可否をどこまで見るか、物件が決まらなかったときに何を払うかを先に確かめる |
当社のFCでは、加盟金（100万円）の中に物件選定とレイアウトの監修が入っています。候補の物件ごとに、天井高・柱の位置・電気容量と商圏を、直営店と同じ基準で判定します。物件が決まらなければ、お支払いは着手金の50万円で止まります。出店は全国で受け付けています。
候補の居抜き物件が、インドアゴルフに使えるか確かめます
住所・図面・天井高が分かれば、打席が何台入るか、直営店の基準で見送る点が無いかをお返しします。FC加盟を決める前のご相談でも構いません。
価格はどう決まるか
設備だけを譲る居抜き譲渡は設備に残る価値で、会員ごと譲る事業譲渡は利益の何年分かで値段が付きます。掲載例では10万〜4,500万円と幅があります。公開案件から見える相場と、評価の考え方です。
| エリア・条件 | 価格 | 規模 |
|---|---|---|
| 東京・駅徒歩1分（駅前ビル） | 200万円（税抜） | 2打席・約28坪・GDR 2台。設備だけの居抜き譲渡（会員は含まない）。初期投資 約1,076万円・2025年3月開業と記載 |
| 東京・都内一等地 | 10万円 | 2打席・インドアゴルフスタジオ＆ゴルフバー |
| 神奈川・綱島駅近 | 300万円 | 1店舗・開業時の資金1,000万円超と記載 |
| 東京・墨田区 駅近 | 800万円 | 無人のインドアゴルフ練習場・会員制 |
| 東京・城南 | 900万円 | 完全個室・稼働率60%以上と記載（事業譲渡） |
| 東京・渋谷区 | 1,500万円 | 複数店舗・完全個室・無人運営・24時間会員制 |
| 東京・山手線内 駅近 | 3,000万円 | 1店舗・24時間・初期投資5,000万円と記載 |
| 東京・都内好立地 | 4,500万円 | 会員制・営業利益900万円超と記載 |
※ 出典：バトンズの掲載案件（2026年11月5日に確認。譲渡希望額は掲載の表示のまま）。案件は日々入れ替わります。会員・運営ごと譲るのか、設備だけを譲るのかは案件ごとに違います。
| 譲り方 | 引き継ぐもの | 2026年11月5日に見た掲載の例 |
|---|---|---|
| 居抜き譲渡（資産の譲渡） | 内装・機器・入退室の仕組みなど設備だけ。会員・スタッフは引き継がない | 東京・駅徒歩1分・2打席（GDR 2台・約28坪）：希望価格200万円（税抜）。初期投資は内装 約900万円＋設備 176万円＝約1,076万円と記載。会員・顧客は含まない |
| 事業譲渡 | 設備に加えて、会員・運営の仕組み | 都内：希望価格4,500万円。営業利益900万円超と記載 |
※ 出典：バトンズの掲載案件、トランビのゴルフ案件一覧。売り手の申告にもとづく掲載情報で、条件は交渉で変わります。
居抜き譲渡の値段は、利益ではなく、設備にどれだけ価値が残っているかと、売り手が原状回復をしなくて済むことの見合いで付くことが多く、初期投資より大きく下がります。会員が付かないので、開業後の集客は一から始めることになります。会員ごと買う事業譲渡は、利益の何年分かで値段が付きます。
評価の考え方としては、時価純資産に営業利益の2〜5年分を上乗せする年買法が中小M&Aの標準的な目安です。ゴルフ業態に特化した倍率の公表値はありませんが、近接業態ではフィットネス全体でEBITDA倍率4〜8倍、パーソナルジムで3〜6倍という数字が示されています。掲載の案件は、売り手が申告する売上高の区分と価格を見比べて、年商の何倍かをまず確かめます。2026年11月5日のバトンズの掲載では、同じ売上高の区分（1,000万〜3,000万円）でも価格は300万円から4,500万円まで開いていました。会員の数と残り方、機器の所有かリースか、賃貸借の条件で評価が変わるためで、価格だけでは比べられません。
内見で確かめる設備――天井高・広さ・音・電気
契約の話より先に、その物件でインドアゴルフができるかを測ります。足りないものは、居抜きでも工事で足すことになります。
| 確かめるもの | 目安・当社の基準 | どう確かめるか |
|---|---|---|
| 天井高 | 仕上げ後で3m。当社は直営店の物件探しで、3mに届かない物件を見送った | 図面ではなく実寸で、梁・照明・ダクトの下まで測る（天井高の測り方） |
| 広さと形 | 1打席あたり10坪。2打席で約20〜30坪。きれいな長方形であること | 柱の位置と、受付・待合の場所まで図面に描いてみる（打席数ごとの坪数） |
| 音 | 隣・上の階に、打球の音が届かないこと | 上下階の用途と、管理規約の音・営業時間の決まりを貸主に聞く（防音の基準） |
| 電気容量 | シミュレーター・プロジェクター・PC・空調・照明が同時に動いても足りること | 分電盤の写真を撮り、契約容量と空き回路を電気工事の業者に見てもらう |
| 空調 | 打席の部屋を夏も冬も使える能力があること | 年式と点検の記録、前の店で効きが悪くなかったかを聞く |
| 使い方の届け出 | 前の店の業態によって、用途変更の手続きの要否が変わる | 前の店の業態と面積を確かめ、設計士に相談する（用途変更） |
| 前の店の業態 | 残して使える可能性があるもの | 増えやすい工事・先に確かめること |
|---|---|---|
| インドアゴルフ（同業） | 打席の区画・ネット・芝・空調・看板の下地 | 機器は別物と考える。機種が変わると必要な天井高・奥行・センサーの位置が変わり、スクリーンや配線の付け直しが要ることがある。シミュレーターの所有権・リース・保守契約・ソフトの権利は買う前の7項目で確かめる |
| ジム・スタジオ・教室 | 更衣室・トイレ・待合・空調・照明 | 天井高と梁を実寸で測る（鏡や吊り天井の裏で高さが変わる）。床材の撤去。上下階への打球音は防音の基準で確かめる |
| 飲食店 | トイレ・空調の一部 | 排気ダクト・グリストラップ・防水床の撤去や床上げ、厨房の間仕切りの撤去。業態が変わるので用途変更の手続きの要否を設計士に確かめる |
| 事務所・物販 | 床・壁・天井の仕上げ、電気の幹線 | 天井を抜いて高さを取る工事、電気容量の増設、防音を一から。間仕切りが打席の幅を削っていないか |
業態をまたぐ居抜きは、残っている設備が多く見えても、インドアゴルフでそのまま使えるものは一部です。残せる設備で減らせる工事費と、撤去にかかる費用を並べて、何もない状態から作る案と総額で比べます。
前の店がインドアゴルフだった物件でも、この6つは確かめ直してください。前の店と同じ機種を入れるとは限らず、機種ごとに必要な天井高と奥行が違います。当社は直営店の物件を決めるまでに60物件以上を見送りました。理由は見送った12の理由にまとめています。
買う前に確認する7項目
価格交渉より先に、この7項目が揃っているかを見てください。1つでも欠けている案件は、安くても手を出さないという基準を持つことをおすすめします。
居抜きとスケルトン、どちらが安いか――出口まで入れて比べる
開業費用だけでなく、退店時に出ていく金額まで入れて総額を出すと、見え方が変わります。
| 居抜き | スケルトン | |
|---|---|---|
| ① 造作譲渡料 | 0〜300万円 | — |
| ② 内装・防音工事費 | 100万〜500万円（手直し分） | 900万〜1,500万円 |
| ③ 工事期間中の家賃 | 短い | 長い |
| ④ 退店時の原状回復 | 300万〜700万円 | 300万〜700万円 |
| ①＋②＋④ の目安 | 400万〜1,500万円 | 1,200万〜2,200万円 |
※ 2打席の例です。公開されている目安と当社の実費を並べたもので、物件の条件で変わります。
退店時の原状回復は、居抜きで入っても同じ額が乗ります。「居抜きで入ったから、居抜きで出られる」は成り立ちません。差がつくのは①と②で、造作譲渡料が300万円を超えるなら、スケルトンと比べ直す価値があります。
居抜きがかえって高くつくのは、次の4つに当てはまるときです。シミュレーターがリース物件で、残債の扱いが決まっていない。打席の位置が自店の設計と合わず、結局やり直しになる。空調・プロジェクター・PCの経年が進んでいる。原状が書面で記録されていない。当社は、原状が書面で確認できない案件は、価格が安くても見送る判断があってよいと考えています（居抜きで買う前に確認する、原状回復とリース残債）。
当社の直営店（TERVEX GOLF 東神田店・2打席）は、前の入居者の内装を引き継ぐ居抜き物件で開業しました。開業までにかかった費用（約1,900万円・税込の概算）の内訳です。機器の行は開業時の金額で、現在の価格は表の下に書いています。
| 費目 | 金額（約） | 中身 |
|---|---|---|
| 機器 | 762万円 | TRACKMAN iO 2台構成（本体・PC・カメラ・設置・トレーニングを含む。開業時の金額） |
| 打席と芝 | 290万円 | ネット・スクリーン・芝。居抜きのため内装はこの範囲で済んだ |
| 看板・入退室 | 60万円 | 看板、スマートロックの設置など |
| ドア工事 | 100万円 | ドア工事 |
| その他 | 188万円 | プロジェクター・拡張モニター・PCラックなどの周辺機材、雑費 |
| 物件取得 | 500万円 | 保証金・礼金・造作の譲渡代・仲介手数料の合計 |
| 合計 | 1,900万円 | 運転資金は別 |
この金額は、居抜きのケースです。金額は税込の概算です（上の「開業費用の目安」は税別）。壁の塗装、トイレ、ドア、エアコン、電気・給排水の工事などは、物件の引渡し状況によって、別途加算されます。
現在の価格：TRACKMANの価格は、開業時より上がっています。2026年10月の見積では、同じ構成の機器は税込 約854万円（オンサイトトレーニング14.5万円・税別を含む）で、いま同じ構成で開業すると、合計は約1,992万円になります。オンサイトトレーニングは福岡など現地で実施する場合の費用で、当社スタッフが代理で現地トレーニングを行い、TRACKMANがリモートチェックとする場合は差し引けます（その場合、機器は約838万円、合計は約1,976万円）。ご自身の物件での総額は、条件をお送りいただければ試算をお返しします（無料）。
含まれるもの：TRACKMAN iO 2台（複数台値引き後）、PC一式、カメラ・ケーブル・スタンド、設置費、オンサイトトレーニング／打席のネット・スクリーン・芝／看板、スマートロックの設置／ドア工事／周辺機材と雑費／保証金・礼金・造作の譲渡代・仲介手数料。
含まれないもの：運転資金（固定費の3〜6か月分）／加盟金（直営店のため発生していません。FCは100万円）／TRACKMANの2年目以降の保守（任意・1台あたり年23.1万円）／物件の引渡し状況によって加算される工事（壁の塗装、トイレ、エアコン、電気・給排水など）／開業後の家賃・人件費などの月々の運営費。
※ 居抜きで内装が安く済んだ例です。何もない状態（スケルトン）から作る場合は、上の表の②のとおり内装・防音工事が大きく増えます。開業の経緯は直営店の物件選びの記録に、打席数ごとの費用の目安はインドアゴルフFCの費用にまとめています。
居抜きで安く済んだのは内装です。機器の費用と、保証金・礼金などの物件取得の費用は、居抜きかどうかでほとんど変わりません（造作の譲渡代だけは居抜きで加わります）。居抜きかどうかで差がつくのは、合計のうち内装と造作の譲渡代の部分だと考えて比べてください。
仲介手数料は「料率」ではなく「最低報酬」で決まる
小規模案件でもっとも見落とされる論点です。
| サービス | 料金体系 | 最低手数料 |
|---|---|---|
| ラッコM&A | 譲渡価額の5% | 5万円 |
| M&Aナビ | レーマン方式 | 20万円 |
| スピードM&A | レーマン方式 | 20万円 |
| バトンズ | 譲渡金額の約2%前後 | 35万〜150万円 |
| M&A Cloud | レーマン方式 | 100万円 |
| fundbook | レーマン方式 | 2,500万円 |
レーマン方式の料率は5億円以下で5%が標準です。ところが売却価格3,000万円の案件にレーマンを当てると150万円のはずが、最低報酬500万円が適用されると実質料率16.7%になります。1,000万〜2,000万円が主戦場のゴルフスタジオ案件では、大手仲介の料金体系はそもそも成立しません。
※ 当社が運営する「andMA」は、売り手0円・買い手は成約時のみ2%（最低20万円）としています。この価格帯の案件が、手数料で成立しなくなることを避けるための設計です。
売り案件を探すなら、手数料の安いところから
当社が運営する andMA は、売り手は無料、買い手は成約額の2%（最低20万円）。小さな店舗の譲渡でも手数料で割に合わなくなりにくい設計です。
事業譲渡と株式譲渡の違い
1店舗の取得か、複数店舗・許認可ごとの取得かで、選ぶべき形が変わります。
| 論点 | 事業譲渡 | 株式譲渡 |
|---|---|---|
| 許認可 | 自動承継されず、個別手続き・再取得が必要な場合がある | 法人格が変わらないため、そのまま引き継がれるのが一般的 |
| 従業員 | 移籍手続きと個別同意が必要 | 雇用は継続 |
| 賃貸借契約 | 貸主の承諾・再締結が必要になることがある | 原則そのまま |
| 消費税 | 課税対象資産に10%。のれんも課税対象 | 発生しない |
| のれん償却 | 買い手は原則5年で償却し損金算入可 | 償却不可 |
| 簿外債務 | 引き継がない | 引き継ぐ可能性がある |
※ 税務・法務の具体的な判断は、必ず税理士・弁護士にご確認ください。当社は専門家ネットワークと連携して進めます。
よくあるご質問
Qゴルフスタジオの居抜き物件は、どこで探せますか？
Qインドアゴルフを居抜きで開業すると、費用はいくらかかりますか？
Q居抜き物件で開業するデメリットは何ですか？
Q居抜きで買うときの価格の目安は？
Q居抜きで一番怖いリスクは何ですか？
Q仲介手数料はどれくらいかかりますか？
Q事業譲渡と株式譲渡は、どちらを選べばよいですか？
Q飲食店やジムの居抜きは、インドアゴルフに使えますか？
Q居抜きで入れば、退店時も居抜きで出られますか。
出典
本ページに掲載した数値は、以下の公開情報を参照しています。金額・条件は各社の改定により変わりますので、ご検討の際は必ず一次情報をご確認ください。
- 造作譲渡契約ガイド（店舗内装）
- 造作譲渡料の相場（飲食店ドットコム）
- 造作譲渡のトラブル（飲食店ドットコム）
- 居抜き売却の費用（飲食店ドットコム）
- 造作譲渡契約書に入れる項目（IDEAL）
- インドアゴルフの居抜き譲渡の案件（バトンズ・2026年11月5日確認）
- ゴルフ場・練習場の売却案件（バトンズ）
- ゴルフ場・ゴルフ練習場（トランビ）
- M&A手数料の相場（トランビ）
- M&Aプラットフォーム比較（トランビ）
- M&Aの費用・手数料ガイド（M&Aナビ）
- ゴルフ特集（M&Aナビ）
- フィットネス業界のM&A（M&Aナビ）
- 中小M&Aの譲渡価格（みつきコンサルティング）
- 事業譲渡とは（日本M&Aセンター）
- 株式譲渡と事業譲渡の違い（マネーフォワード）
まずはお気軽にご相談ください。
開業・運営・M&A・FC加盟に関するご相談を承っています。初回のご相談は無料です。