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Deal Guide

ゴルフスタジオの
居抜き・M&Aガイド

インドアゴルフ・フィットネス店舗の居抜き取得と事業譲渡について、案件の探し方、価格の決まり方、契約前に確認すべき点、仲介手数料の構造を整理しました。売却をご検討の方にも共通する内容です。

Where

ゴルフスタジオの居抜きは「物件サイト」には出ない

探す場所を間違えると、そもそも案件に出会えません。

チャネル	性格	ゴルフ案件の扱い
バトンズ	M&Aプラットフォーム	「ゴルフ場・練習場」199件／東京都58件
トランビ	M&Aプラットフォーム	ゴルフ場・練習場カテゴリあり
M&Aナビ	M&Aプラットフォーム	ゴルフ特集で複数件
居抜き本舗	居抜き物件サイト	飲食・美容中心。ゴルフ掲載なし
テンポスマート	居抜き物件サイト	飲食中心

つまり、ゴルフスタジオの居抜きは不動産の文脈ではなく事業承継の文脈で流通しています。物件サイトを見に行っても出てこないのはこのためです。当社が居抜きネットワークを事業として持っているのは、この分断を埋めるためです。

Price

価格はどう決まるか

公開案件から見える相場と、評価の考え方です。

実際に掲載されている案件の例

エリア・条件	価格	規模
神奈川・綱島駅近	300万円	—
千葉・駅直結	800万円	4打席・月額会員80名
大阪・主要駅徒歩1分	1,000万円（応相談）	無人24時間・完全個室2ブース
東京・南青山駅近	1,500万円	—
東京・飯田橋駅近	1,500万〜2,000万円	月商約400万円・会員200名強・レッスンプロ2名
東京・大田区駅1分	2,900万円	—

※ 出典：バトンズ、トランビ、M&Aナビの掲載案件（2026年8月時点）。案件は日々入れ替わります。

評価の考え方としては、時価純資産に営業利益の2〜5年分を上乗せする年買法が中小M&Aの標準的な目安です。ゴルフ業態に特化した倍率の公表値はありませんが、近接業態ではフィットネス全体でEBITDA倍率4〜8倍、パーソナルジムで3〜6倍という数字が示されています。上の飯田橋の案件は月商約400万円＝年商換算4,800万円に対して価格1,500万〜2,000万円ですので、年商倍率では0.3〜0.4倍にとどまります。買い手にとっては相対的に有利な相場観といえます。

Checklist

買う前に確認する7項目

価格交渉より先に、この7項目が揃っているかを見てください。1つでも欠けている案件は、安くても手を出さないという基準を持つことをおすすめします。

貸主の書面承諾

造作譲渡には貸主の書面承諾が必須で、承諾なく進めると賃貸借契約自体が解除されるリスクがあるとされています。承諾料の目安は譲渡代金の10%、または家賃の2〜3ヶ月分です。

原状回復義務の所在と範囲

9割以上の賃貸借契約に原状回復義務があるとされます。居抜きで入っても、退店時はスケルトン戻しが原則。費用の目安は現状回復50万〜200万円、スケルトン戻し300万〜700万円です。何を「原状」とするかを図面と重要事項説明書で記録してください。

リース残債と所有権

シミュレーターがリース物件の場合、所有権はリース会社にあり、前借主が勝手に譲渡することはできません。買取か契約継続の打診が必要です。インドアゴルフでは金額が大きいため、最優先の確認事項です。

残置物と付帯設備の所有者

空調などは、前借主が設置したものか、入居時から在ったものかで所有者が変わります。設備ごとに所有者と故障の有無を書いた付帯設備表を作って残してください。

天井高と機器の適合

居抜きだからといって、今の機器がそのまま使えるとは限りません。施工後2.85m未満にはGOLFZONが装置を販売しないとされており、機種変更が必要になる可能性があります。

会員の引き継ぎ条件

会員契約が譲渡先に承継されるか、個人情報の取扱いに同意が要るか。価格の根拠が会員基盤である以上、ここが崩れると評価も崩れます。

契約書8項目の記載

造作譲渡契約書には、貸主の承諾／譲渡造作物リスト／譲渡料／支払方法・期日／引渡期日／契約不適合責任／原状回復義務の所在／解除条件と違約金、の8項目を入れるべきとされています。

Fee

仲介手数料は「料率」ではなく「最低報酬」で決まる

小規模案件でもっとも見落とされる論点です。

サービス	料金体系	最低手数料
ラッコM&A	譲渡価額の5%	5万円
M&Aナビ	レーマン方式	20万円
スピードM&A	レーマン方式	20万円
バトンズ	譲渡金額の約2%前後	35万〜150万円
M&A Cloud	レーマン方式	100万円
fundbook	レーマン方式	2,500万円

レーマン方式の料率は5億円以下で5%が標準です。ところが売却価格3,000万円の案件にレーマンを当てると150万円のはずが、最低報酬500万円が適用されると実質料率16.7%になります。1,000万〜2,000万円が主戦場のゴルフスタジオ案件では、大手仲介の料金体系はそもそも成立しません。

※ 当社が運営する「andMA」は、売り手0円・買い手は成約時のみ2%（最低20万円）としています。この価格帯の案件が、手数料で成立しなくなることを避けるための設計です。

Scheme

事業譲渡と株式譲渡の違い

1店舗の取得か、複数店舗・許認可ごとの取得かで、選ぶべき形が変わります。

論点	事業譲渡	株式譲渡
許認可	自動承継されず、個別手続き・再取得が必要な場合がある	法人格が変わらないため、そのまま引き継がれるのが一般的
従業員	移籍手続きと個別同意が必要	雇用は継続
賃貸借契約	貸主の承諾・再締結が必要になることがある	原則そのまま
消費税	課税対象資産に10%。のれんも課税対象	発生しない
のれん償却	買い手は原則5年で償却し損金算入可	償却不可
簿外債務	引き継がない	引き継ぐ可能性がある

※ 税務・法務の具体的な判断は、必ず税理士・弁護士にご確認ください。当社は専門家ネットワークと連携して進めます。

店舗M&A・事業承継「andMA」の詳細を見る

FAQ

よくあるご質問

居抜き・M&Aについて

Qゴルフスタジオの居抜き物件は、どこで探せますか？

一般的な居抜き物件サイト（居抜き本舗、テンポスマートなど）は飲食・美容が中心で、ゴルフ業態の掲載はほとんどありません。実際にはM&Aプラットフォーム側に出てきます。バトンズの「ゴルフ場・練習場」カテゴリは199件（うち東京都58件）、トランビ、M&Aナビなどにも案件があります。

Q居抜きで買うときの価格の目安は？

M&Aプラットフォームの掲載案件を見ると、インドアゴルフの小型店舗は1,000万〜2,000万円が最も多い価格帯です。300万円以下の案件は会員基盤が弱く、実質「設備を買う」取引に近いと考えられます。ゴルフ業態に特化した評価倍率の公表値はありませんが、近接するフィットネス業態ではEBITDA倍率4〜8倍、パーソナルジムで3〜6倍という目安が示されています。

Q居抜きで一番怖いリスクは何ですか？

原状回復義務とリース残債の2つです。9割以上の賃貸借契約に原状回復義務があるとされ、「自分も居抜きで出られる」と誤認したまま契約すると、退店時にスケルトン戻しで300万〜700万円かかる例があります。またシミュレーターがリース物件の場合、所有権はリース会社にあり、前借主が勝手に譲渡することはできません。

Q仲介手数料はどれくらいかかりますか？

レーマン方式の料率自体は5億円以下で5%が標準ですが、実務で効いてくるのは最低報酬額です。大手仲介では最低500万〜2,500万円という設定があり、3,000万円の案件では実質料率が16.7%になるという指摘があります。1,000万〜2,000万円のゴルフスタジオ案件では、最低報酬の低いプラットフォーム型（最低5万〜150万円）のほうが経済合理的です。

Q事業譲渡と株式譲渡は、どちらを選べばよいですか？

1店舗の取得なら事業譲渡が主流です。簿外債務を引き継がず、のれんを原則5年で償却できる利点があります。一方で、賃貸借契約の巻き直しに貸主の承諾が要る、従業員の個別同意が要る、譲渡対価の課税資産部分に消費税がかかる、という実務コストがあります。判断は必ず税理士・弁護士にご確認ください。

Sources

出典

本ページに掲載した数値は、以下の公開情報を参照しています。金額・条件は各社の改定により変わりますので、ご検討の際は必ず一次情報をご確認ください。

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