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同じ施設が、法律によって別の用途になる
見落とされがちな事実があります。ゴルフ練習場は、建築基準法上は「スポーツ練習場」、消防法上は「遊技場」と、法律によって分類が異なります。
この違いが実務でどう効くか。都内でパチンコ店をゴルフシミュレーション練習場に用途変更した設計事務所の公開事例が、分かりやすい例です。
パチンコ店は消防法上「遊技場」です。ゴルフ練習場も消防法上は「遊技場」ですので、この転用は消防法上の用途変更に当たらないと判断されました。一方、建築基準法上はパチンコ店（遊技場）からスポーツ練習場への変更となります。
床荷重が通る場合と、通らない場合
同じ事例で、床荷重の確認も行われています。既存のパチンコ店舗の設計値は300kg/㎡、スポーツ練習場に必要なのは150kg/㎡。必要値が既存値を下回るため適合という判断でした。
つまり、パチンコ店・ゲームセンターのような「重い用途」からの転用は、構造面で通りやすいということです。逆に事務所や物販からの転用では、この確認が別の結論になる可能性があります。
インドアゴルフは、打席まわりの造作と機器で局所的に荷重がかかります。図面上の平均値だけでなく、設置位置ごとの検討が要る点は押さえておいてください。
確認すべき条例
同事例では、適用される条例として次が挙げられています。物件の所在地によって異なりますので、候補地ごとに確認が必要です。
- バリアフリーユニバーサル条例
- 地区計画
- 住環境条例
- 中高層条例
なお、用途変更の確認申請が必要になる面積要件については、この事例には記載がありませんでした。延床面積と既存用途の組み合わせによって判断が変わるため、設計士に確認する運用が必須です。
物件を見るときの順番
インドアゴルフの居抜き物件や転用を検討する場合、次の順番で確認すると手戻りが減ります。
- ① 前の業態は何か（消防法上の分類が同じなら、消防の用途変更が不要になる可能性）
- ② 延床面積はいくつか（確認申請の要否に関わる）
- ③ 既存の床荷重設計値はいくつか
- ④ 所在地の条例で追加の要件がないか
- ⑤ 天井高・梁の位置（これは法律以前の物理的な条件）
①〜④は設計士、⑤は設計士と機器メーカーの両方に確認します。当社の開業・運営支援では、この確認を物件申込みの前に行います。契約後に判明したときの損失が大きい項目だからです。
注意点
本稿は公開されている設計事務所の事例をもとに整理したものです。用途変更の要否と具体的な手続きは、物件の所在地・規模・既存用途によって個別に判断されます。実際の検討にあたっては、必ず建築士および所轄の行政庁にご確認ください。
契約前に確認する7項目
| 確認すること | なぜ効くか |
|---|---|
| 検査済証があるか | 無いと用途変更の手続きが著しく難しくなります。契約後に判明すると取り返しがつきません |
| 用途変更する部分の床面積 | 200㎡を超えると確認申請が必要になります |
| 建物全体の用途と、区画ごとの用途 | 用途区分をまたぐかどうかで手続きが変わります |
| 管轄の建築指導課の見解 | インドアゴルフの用途区分は自治体で判断が分かれます。業態を説明して確認します |
| 消防設備の現況 | スプリンクラー・自動火災報知設備・避難経路。24時間無人なら火災時の対応も説明できる必要があります |
| 貸主が用途変更に同意しているか | 書面で確認します。口頭の「たぶん大丈夫」は根拠になりません |
| 申請が必要な場合の期間と費用 | 設計・申請・審査で1〜3か月。その間も賃料は発生します |
※ 用途変更の要否は、建物と自治体によって判断が異なります。実際の手続きは建築士・管轄の建築指導課にご確認ください。
用途変更が要るかどうか、物件ごとに確認します
前の業態と面積で、手続きの要否と期間が変わります。候補の物件の情報をいただければ、開業スケジュールへの影響まで含めてお返しします。
あわせて読むもの
用途変更と同時に、物件側で詰めておくべき項目があります。
- インドアゴルフの物件で、最初に測るのは天井高――梁・ダクトの最下端までが実質の天井高。内見で測るものリストつき
- 居抜きで買う前に確認する、原状回復とリース残債――検査済証と原状回復条項は、居抜きでも同じく重要です
- インドアゴルフの開業資金はいくら必要か――申請期間中も賃料は発生します。資金計画に織り込んでください
- インドアゴルフ開業ガイド――開業までの全体像
200㎡という線が、どこで効くか
| 店舗の規模 | おおよその床面積 | 確認申請 |
|---|---|---|
| 2打席・小規模 | 40〜70㎡ | 不要（200㎡以下） |
| 3〜4打席 | 70〜120㎡ | 不要（200㎡以下） |
| 6打席＋ラウンジ | 150〜200㎡ | 境界。実測で判断 |
| 10打席以上・複合施設 | 200㎡超 | 必要になる可能性が高い |
※ 床面積は打席の広さ・共用部の取り方で大きく変わるため、あくまで目安です。※ 200㎡以下でも、消防法上の届出や、建物全体の用途区分との整合は別途必要です。「確認申請が不要＝何もしなくてよい」ではありません。
よくあるご質問
Qインドアゴルフの開業に、用途変更の手続きは必要ですか。
Q前のテナントが飲食店だった場合と、事務所だった場合で違いますか。
Q消防の届出は何が必要ですか。
Q確認申請が必要な場合、どのくらい期間がかかりますか。
Q契約前に確認しておくことは何ですか。
出典
本ページに掲載した数値は、以下の公開情報を参照しています。金額・条件は各社の改定により変わりますので、ご検討の際は必ず一次情報をご確認ください。
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