居抜きで買う前に確認する、原状回復とリース残債

「居抜きで入ったから、居抜きで出られる」は成り立たない

居抜き取得で最も多い誤解がこれです。9割以上の賃貸借契約に原状回復義務があるとされ、居抜きで入った場合でも、退店時はスケルトン戻しが原則です。

費用の目安は、現状回復で50万〜200万円、スケルトン戻しで300万〜700万円とされています。インドアゴルフは防音・天井・電気工事が入るぶん、この幅の上側に寄る可能性があります。

さらに厄介なのが、繰り返し売買された店舗です。何度も居抜きで受け渡された結果、そもそも「原状」が何だったのか分からなくなり、退店時にトラブルになる例が指摘されています。

予防策は書面です。重要事項説明書と施工時の図面で「原状」を記録し、原状回復義務の引き継ぎ範囲を契約書に明記しておくこと。ここを省いた案件は、価格が安くても見送る判断があってよいと考えます。

シミュレーターがリース物件だった場合

もう一つがリース残債です。リース品・レンタル品の所有権はリース会社にあり、前借主が勝手に譲渡することはできません。買取を依頼するか、契約を引き継げるかを打診する必要があります。

インドアゴルフでは、この論点の金額が大きくなります。弾道測定器は1台200万〜500万円という価格帯ですので、リース残債の扱いを確認しないまま譲渡価格を決めると、後から数百万円が乗ることになります。

確認の順番としては、譲渡対象の設備を一覧にし、設備ごとに「所有者は誰か」「リースか買取か」「残債はいくらか」を埋めていくのが確実です。空調のように、前借主が設置したものか入居時から在ったものかで所有者が変わる設備もあります。

造作譲渡契約書に入れるべき8項目

公開されている実務情報では、造作譲渡契約書に次の8項目を入れるべきとされています。

• ① 貸主の承諾の有無
• ② 譲渡造作物のリスト
• ③ 譲渡料
• ④ 支払方法・期日・遅延時の対処
• ⑤ 引渡期日
• ⑥ 契約不適合責任
• ⑦ 原状回復義務の所在と範囲
• ⑧ 解除条件と違約金

特に①は必須です。造作譲渡には貸主の書面承諾が要り、承諾なく進めると賃貸借契約自体が解除されるリスクがあるとされています。承諾料の目安は、譲渡代金の10%または家賃の2〜3ヶ月分です。

譲渡対象の設備を、1つずつ埋める表

この表を埋めないまま譲渡価格を決めると、後から数百万円が乗ることになります。空調のように、前借主が設置したものか入居時から在ったものかで所有者が変わる設備があるため、1つずつ確認してください。

契約前にそろえる書類6点

価格の交渉より先に、この6点を出してもらってください。①と③が出てこない案件は、金額の前に慎重に判断すべきです。

• 賃貸借契約書 …原状回復条項が最も重要です。スケルトン返しの特約があると、自分が作っていない内装まで撤去義務を負います
• 造作譲渡の対象一覧（写真つき）…何が付いてきて、何が付いてこないか。口頭の説明は残りません
• リース契約書と残債の明細 …残債の金額と残り期間。引き継ぐ場合はリース会社の審査があり、承認されないこともあります
• 直近12か月の水道光熱費 …24時間空調の店は、ここが想定より大きいことがあります
• 設備の保守履歴 …空調・シミュレーターの修理歴。引き渡し直後の故障は買い手の負担になりがちです
• 検査済証 …用途変更や増改築の手続きに影響します

造作譲渡料は、設備の積算では決まらない

譲渡料の考え方も押さえておく必要があります。設備の残存価値を積み上げて決まるのではなく、その店舗で営業したときに得られる価値で総合評価されるとされています。立地評価は「1階＞2階＞地下1階＞その他階」が業界標準で、空中階・地下は低くなります。

業態別の相場としては、20〜30坪の中規模で、カフェ50万〜200万円、居酒屋100万〜300万円、美容室100万〜300万円という数字が示されています。ゴルフスタジオの造作譲渡料について公表された相場は見当たりませんでした。

実務上は、シミュレーターの残存価値と、防音・天井高・電源といった他業態では作れない造作が価格の核になると考えられますが、これは公開相場の裏づけがない当社の見立てです。

減価償却の扱い

譲り受けた造作の減価償却には、中古資産の耐用年数計算式「（法定耐用年数−経過年数）＋（経過年数×0.2）」を用いる例が示されています。適用の可否と具体的な計算は、必ず税理士にご確認ください。

あわせて読むもの

居抜きは「安く早く開業できる」代わりに、確認する項目が新規より多くなります。

• ゴルフスタジオの売却相場はどう決まるか――売る側がどう値付けしているかが分かると、交渉の材料になります
• インドアゴルフの用途変更は、前の業態で手続きが変わる――検査済証の有無は、居抜きでも同じく最重要です
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• インドアゴルフの居抜き・M&Aガイド――案件の探し方から契約までの全体像
• 店舗M&A・事業承継（andMA）
• ゴルフ練習場の倒産が過去最多になった

出典

本ページに掲載した数値は、以下の公開情報を参照しています。金額・条件は各社の改定により変わりますので、ご検討の際は必ず一次情報をご確認ください。

• 造作譲渡契約ガイド（店舗内装）
• 造作譲渡料の相場（飲食店ドットコム）
• 造作譲渡のトラブル（飲食店ドットコム）
• 居抜き売却の費用（飲食店ドットコム）
• 造作譲渡契約書に入れる項目（IDEAL）