空き店舗・遊休不動産を、インドアゴルフで活用する

自社物件で始めると、何が変わるか

物件を取得する費用がかからず、賃貸借契約にも縛られません。ただし、建物がインドアゴルフの条件を満たしている場合に限ります。インドアゴルフは、売上の上限が「打席数 × 営業時間」で決まる業態です。上限が決まっている以上、収支を左右するのは固定費で、その中で最も重いのが家賃です。2打席の店で見ると、固定費の合計は月およそ40万〜100万円、そのうち家賃が25万〜50万円を占めます。

建物をお持ちの方は、この構造の中で2つの点が変わります。

• 物件を取得する費用（保証金・礼金・仲介手数料など）がかからない
• 賃貸借契約に縛られない。当社は物件探しで、坪単価が高すぎる物件と定期借家の物件を見送りましたが、自社物件ではどちらも問題になりません

ただし、これは建物が条件を満たしている場合の話です。インドアゴルフは、借りる場合でも入る物件が限られます。当社が直営店（TERVEX GOLF 東神田店）を決めるまでに見送った物件は、60件を超えました。

見送った12の理由を、建物をお持ちの方の立場で読み直す

当社が物件を見送った理由は12個あります（借りる側から見た説明は 物件選びの記事）。建物をお持ちの方にとっては、変えられない条件・変えられる条件・関係がなくなる条件の3つに分かれます。

表のとおり、自社物件で消えるのは契約に関する2つだけです。天井高・形・広さ・立地は、借りる場合と同じ基準で判断することになります。借りる側は合わない物件を見送って次を探せますが、お持ちの建物は取り替えられません。だからこそ、最初に「この建物に入るかどうか」をはっきりさせることが出発点になります。

先に確かめるのは、天井高と広さ

建物の条件のうち、最初に結論が出るのは寸法です。当社の基準は、天井高3m以上、1打席あたり約10坪です。天井高は、図面の数字ではなく、梁やダクトの下端までの実寸で測ります（測り方は 天井高の記事）。

広さが分かれば、置ける打席数と、開業費用のおおよその規模が決まります。

この金額は、賃貸で出店する場合を想定した総額の目安で、物件取得費・内装工事費・機器（TRACKMANなど）・加盟金100万円を含みます。運転資金は別です。自社物件では物件取得費がかからない一方、建物の状態によっては、電気容量の増設やお手洗いの新設などの工事が加わります。費目ごとの金額は、建物を拝見してからの個別のお見積りになります。

当社のFCでは、天井高・柱の位置・電気容量まで含めて、本部が可否を判定します。内見への同行も行っています。

用途変更の手続きは、面積と元の用途で決まる

空き区画を別の業態に変えるときは、建築基準法の「用途変更」に当たるかどうかを確かめます。条文で確認できるのは、次の3点です。

• スポーツの練習場は、特殊建築物に当たります。建築基準法施行令第115条の3は、同法別表第一（三）項の用途に類するものとして、ボーリング場・水泳場などと並べて「スポーツの練習場」を挙げています
• 用途を変える部分の床面積が200㎡を超えると、確認申請が必要です。建築基準法第87条第1項は、用途を変更して特殊建築物（第6条第1項第1号。その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるもの）とする場合に、確認の手続きを準用すると定めています。政令で指定する類似の用途どうしの変更は除かれます
• 200㎡以下でも、用途地域の規制は適用されます。同条第2項は、用途を変更する場合に第48条（用途地域ごとの建築物の用途の制限）などを準用しています。確認申請が不要でも、何も確かめなくてよいわけではありません

当社の目安では5打席で約50坪（約165㎡）ですので、2〜5打席の店は、インドアゴルフに使う部分だけなら200㎡に収まる計算です。ただし、インドアゴルフをどの用途として扱うかは、建物と自治体によって判断が分かれることがあります。消防設備の扱いも、建物全体の用途と規模で変わります。計画を固める前に、建築士と、所轄の建築指導課・消防署に事前に相談してください。検査済証の有無など、契約や工事の前に確かめる項目は 用途変更の記事 に並べています。

貸す場合と、自社で運営する場合を比べる

建物が条件を満たしていれば、選択肢は3つになります。

比べるときに注意したいのは、自社物件だからといって、家賃を0円にして計算しないことです。家賃を0円にすると、ほとんどの計画が黒字に見えます。けれど、その区画を貸していれば入ったはずの賃料を、失っていることになります。

収支の計算では、家賃の欄に「貸した場合に見込める賃料」を入れてください。そのうえで利益が残るなら、貸すよりも自社で運営するほうが収入は大きい、という判断ができます。当社の2打席の加盟店モデルは、家賃45万円を含む固定費65万円にロイヤリティを加えて、損益分岐が会員約34〜49名です。この家賃を、お持ちの区画の賃料に入れ替えて計算し直します（収支シミュレーター）。

賃料は入居が続くかぎり安定した収入で、運営の利益は会員数によって変わります。当社の直営店も、開業から単月黒字まで4か月かかりました。どちらが適しているかは、建物の条件と、事業の変動をどこまで引き受けるかで決まります。当社の加盟店はまだ無く、お見せできる実績は直営店1店の数字です。他の本部の条件とあわせて、インドアゴルフ フランチャイズ比較 で見比べてください。

よくあるご質問

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この記事の根拠

物件の基準は、当社が直営店（TERVEX GOLF 東神田店）の物件を決めるまでに60件以上を見送った経験によるものです。当社FCの条件と開業費用の目安は2026年10月時点のもので、金額は税別です。法令は、建築基準法（第6条第1項第1号、第87条第1項・第2項）と 建築基準法施行令（第115条の3）の条文を、e-Gov法令検索で2026年10月11日に確認しました。用途変更の要否と消防上の扱いは、建物の所在地・規模・既存の用途によって個別に判断されます。この記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の法律上・税務上の助言ではありません。実際の検討にあたっては、建築士および所轄の行政庁にご確認ください。