インドアゴルフのテナント契約で、署名の前に確かめる注意点

60件以上を見送った理由のうち、4つは契約で決まっていた

当社は、直営店（TERVEX GOLF 東神田店）の物件を決めるまでに、60件以上を見送りました。理由は12個あります（物件選びの記事）。天井高や区画の形のように内見で分かるものが多い一方で、4つは、契約書と建物の決まりで決まる理由でした。

4つとも、内見では分かりません。募集条件と契約書、建物の規則を読んで分かることです。そして、契約したあとでは変えられません。以下、条項ごとに確かめ方を書きます。用途変更の手続きと検査済証は 用途変更の記事 に、原状回復とリース残債は 居抜きで確認する項目 に書いたので、ここでは扱いません。

使用目的と営業時間――「24時間使える」は契約書に書かれているか

確かめるのは、使用目的に実際の営業の形が入っているかと、建物の規則で深夜に会員が出入りできるかの2点です。賃貸借契約書には、借りた区画を何に使うかを書く使用目的の条項があります。民法は、借主が「契約又はその目的物の性質によって定まった用法」に従って使わなければならないと定めています（第616条が準用する第594条第1項）。使用目的に書いた内容が、あとで営業の形を変えるときの枠になります。

インドアゴルフで確かめるのは、次の点です。

• 使用目的の書き方：「ゴルフ練習場」「会員制のインドアゴルフ施設」など、実際の営業の形が入っているか。レッスンの実施や物販を予定しているなら、それも含めて読めるか
• 営業できる時間：契約書に書かれていなくても、建物の管理規約や館内規則で決まっていることがあります。規則そのものを取り寄せて読みます
• 深夜の出入り：建物の入口やエレベーターが夜間に止まる建物では、区画が使えても会員が入れません。共用のお手洗いを使う計画なら、その時間も確かめます
• 音と振動：打球の音について、時間帯の制限や、苦情が出たときの取り決めが書かれているか

当社の直営店は24時間営業で、受付を置かず、会員の方が予約した時間に自分で入室する運営です。この形は、建物が深夜の出入りを認めていて初めて成り立ちます。「24時間営業可」という募集資料の一文だけで判断せず、契約書か、貸主の書面で確かめてください。

工事の承諾――どこまで手を入れてよいかを、書面で決める

インドアゴルフの内装は、一般の店舗より建物に手を入れます。天井を上げる、防音の壁や床を作る、電気の容量を増やす、機器を天井から吊るす、看板を出す。どれも貸主の承諾が要る工事です。

工事の内容を先に決め、その一覧を貸主に見せて、承諾を書面でもらう、という順番で確かめます。「内装は自由です」という口頭の説明は、天井の解体や給排水の工事まで含んでいるとは限りません。当社が見送った理由の1つ「お手洗いを設置できない」も、工事の承諾と建物の給排水の設備で決まる項目です。

工事の承諾とあわせて、賃料がいつから発生するかも確かめます。工事の期間は売上がありません。賃料の発生日を引渡しの日にするのか、一定の期間を空けるのかは、契約前に貸主と話し合える項目です。開業前の家賃が運転資金を減らす経路は、開業後に運転資金が足りなくなる3つの場面 に書きました。

契約期間――普通借家と定期借家は、終わり方が違う

建物の賃貸借には、大きく分けて2つの種類があります。違いは、期間が満了したときに契約がどうなるかです。借地借家法の条文に沿って並べます。

当社が定期借家の物件を見送ったのは、内装と機器の費用を回収する前に、出なければならない可能性があるためです。当社のFCで示している開業費用の目安は、2打席で約1,500万〜2,600万円、3打席で約2,000万〜3,700万円、4打席で約2,500万〜4,400万円、5打席で約3,000万〜5,200万円です（機器込みの総額・税別・運転資金は別）。内装と防音の工事は、店を出るときに持っていけません。期間の満了で契約が終わる可能性がある場所に、これだけの費用を投じるかどうか、という判断になります。

定期借家だから必ず避ける、という話ではありません。確かめるのは、契約期間が、借入の返済期間や費用を回収する期間より長いか、そして再契約についてどう書かれているかです。FCに加盟する場合は、加盟契約の期間とも並べてください。当社のFCの契約期間は5年で、以後は2年ごとの自動更新です。賃貸借の期間がそれより短いと、加盟契約が残っているのに店の場所が無くなる、ということが起こり得ます。

中途解約と、借主の名義を変えるとき

期間の途中でやめる場合の決まりも、契約書で確かめます。期間を定めた賃貸借は、契約で解約する権利を残しておいた場合に、期間の途中で解約を申し入れることができます（民法第618条）。借地借家法が定期借家の借主に中途解約を認めているのは、床面積200平方メートル未満の居住用の建物で、やむを得ない事情がある場合です（第38条第7項）。店舗はこの対象ではありません。つまり、中途解約の条項が契約書に無ければ、期間の途中ではやめられない可能性があります。

確かめるのは、中途解約ができるか、何か月前に申し入れるか、違約金や保証金の扱いはどうなるか、の3点です。うまくいかなかったときに、いくらで撤退できるかが、ここで決まります。

もう1つは、借主の名義です。民法は、貸主の承諾が無ければ、賃借権を譲り渡すことも転貸することもできないと定めています（第612条）。次のような場面で関係します。

• 個人の名義で契約し、あとで法人を設立して店を移すとき
• 将来、店を設備ごと第三者に譲るとき（居抜き・M&Aのガイド）
• 外部のコーチに、打席を時間で貸してレッスンをしてもらうとき（転貸に当たるかどうかを、貸主に確かめます）

どれも、契約の時点で貸主に伝えておけば、条項に入れてもらえることがあります。あとから承諾を求めるより、最初に書いてもらうほうが確実です。契約書の最終的な確認は、弁護士や宅地建物取引士など、専門家に依頼してください。

よくあるご質問

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この記事の根拠

条文は、2026年10月11日に e-Gov 法令検索で確認しました：借地借家法（第26条・第28条・第38条）、民法（第594条・第612条・第616条・第618条）。

見送った理由は、当社の直営店（TERVEX GOLF 東神田店・2026年3月開業）の物件探しの経験にもとづいています。24時間営業の割合は、当社が2026年9月に138店舗を調べた結果です。当社FCの条件は2026年10月11日時点のもので、金額は税別です。この記事は一般的な情報で、個別の法律上・税務上の助言ではありません。契約の内容は物件ごとに違うため、署名の前に専門家へご確認ください。